Kunstig lav husleie gir dårligere vedlikehold
Kunstig lav husleie er ikke noe mål for borettslaget i Haugesund.
Hemmingstad borettslag gjennomfører nå en skikkelig oppgradering av de seks blokkene med tilsammen 192 leiligheter. Dette gjør Hemmingstad til Haugesunds største borettslag. Trond Eirik Vedøy er nestleder og også med i prosjektgruppen for rehabiliteringen.
Sikre verdier
– For å sikre andelseiernes verdier er det viktig at vi i styret forvalter borettslaget på en måte som tar hensyn til langtidskostnader. Sunn økonomistyring krever langtidsplanlegging.
Trond Eirik Vedøy er fornøyd med utviklingen i borettslaget
Trond Eirik Vedøy observerer at mange styrer i borettslag holder felleskostnadene kunstig lave ved å skyve på vedlikeholdet, noe som egentlig forringer verdiene fordi det oppstår et etterslep på vedlikehold.
– Dette etterslepet er et direkte verditap for borettslaget, og dermed for formuen hver enkelt beboer sitter på. Vi ønsket ikke at borettslaget havnet i en situasjon hvor styret neglisjerer sitt ansvar og reduserer beboernes verdier. Han får full støtte av styreleder Ellen Marie Ronæs.
Mest mulig vedlikeholdsfritt
Derfor valgte Hemmingstad ikke bare prioritere vedlikehold, men i stedet satse på en skikkelig rehabilitering. For å holde vedlikeholdskostnadene nede ble det satset på løsninger som skal være mest mulig vedlikeholdsfritt, og løsninger som gjør borettslaget både mer moderne og til et enda triveligere sted å bo.
Ellen Marie Ronæs, styreleder i Hemmingstad borettslag, utenfor ev av blokkene som ennå ikke er påbegynt
Vedøy og Ronæs forklarer at Hemmingstad var plaget med veldig flere vannlekkasjer i blokkene. Tak er nå tettet og blokkene er gitt en ny og mer moderne fasade bestående av vedlikeholdsfrie plater fra Rockpanel.
Redusere energibehovet
Nå når hele fasaden blir fornyet gir det styret tid til å fokusere på det innvendige, samt uteareal og generell trivsel.
– For oss i styret er det spesielt viktig med energireduserende tiltak. Vi startet først med å redusere strømutgiftene i fellesområdene ved å bytte til sensorstyrte LED armaturer, astrour og nattsenking
Dette er langt mer vedlikeholdsfritt enn å drive å bytte på pærer jevnlig. Snart byttes også all utendørsbelysning med LED, sier Vedøy.
Varmepumpe
Men den største delen av strømforbruket kommer ikke fra fellesarealene. Det store forbruket av strøm kommer fra leilighetene. Derfor valgte borettslaget å etterisolere alle fasader, samt takene før blokkene fikk en ny og attraktiv fasade. På den måten reduserer Hemmingstad oppvarmingsbehovet til beboerne. Og for å energieffektivisere enda mer er behovet for varmeovn blitt overflødig fordi beboerne har fått integrert varmepumpe i den nye balkongløsningen.
Balkongentreprenøren fikk nemlig utfordringen med å finne ikke bare en varmepumpe, men en varmepumpe som er stillegående, både med tanke på støy fra innedelen, men vel så viktig med tanke på utedelen. Ettersom det skal monteres 32 varmepumper på hver blokk er det er lite ønskelig at blokkene produserer irriterende støy.
– Ingen borettslag har fått montert varmepumper i boligblokker hvor balkongene er innglassert ettersom utedelen må ha friluft. Dette løste Balkongentreprenøren med å innlemme utedelen i glassfasaden til balkongene, ganske genialt, sier Vedøy.
Styreleder Ellen Marie Ronæs sier det ganske enkelt når hun beskriver løsningene som ble valgt: Borettslaget fikk en ferdigpakke som løste nesten alle problemene.
Norsk klima
– Samtidig var det viktig å velge en leverandør som kjenner norsk klima og er god på service, og jeg må si at Balkongentreprenøren har gjort et veldig godt valg med leverandør av varmepumpene, sier nestleder Trond Eirik Vedøy.
Både han og styreleder Ronæs påpeker at når andre borettslag i fremtiden skal selge inn forslag til beboerne om ny fasaderehabilitering til mange millioner kroner bør beboerne få med seg det duoen beskriver som “noen incentiver”.
Få generalforsamlingen med
– Uten slike incentiver kan det bli vanskelig å få nok stemmer til et vedtak i en generalforsamling. Vi ønsket å gi beboerne noe ekstra. Det er her varmepumpe og LED svevelamper på balkongene kommer inn i bildet, samtidig som vi gir beboerne flere valgmuligheter av type gulv og motoriserte rullegardiner, sier Ronæs.
– Jeg vil oppfordre andre styrer å finne incentiver som passer for deres beboere og også utfordre Balkongentreprenøren til å komme med gode løsninger. Balkongentreprenøren har vært ekstremt imøtekommende med de problemene og utfordringene vi har fremmet , og funnet gode løsninger som fungerer for oss, påpeker Vedøy.
Styret i Hemmingstad ser viktigheten av å planlegge for fremtiden og ikke bare gjøre tiltak for det som er behovet “her og nå”, eller påføre blokkene det som kalles “borettslags-sminke”. Derfor blir takene nå klargjort for solcellepaneler og samtlige ventiler i bygget blir klargjort for desentralisert balansert ventilasjon.
– Ifølge de nye EU-kravene skal alle hus være oppgradert til energiklasse D innen 2033, og Hemmingstad er i rute, konstaterer styrelederen og nestlederen.
Advarer mot “litt og litt”
Vedøy tror at tillitsvalgte i borettslag skremmes av prisen det koster å starte et rehabiliteringsprosjekt. Derfor er det mange boretteslag som tar for seg små deler av fasadene om gangen, eller bare balkongene eller bare tar gavlsidene. Felles for disse borettslagene er å ta resten senere.
– Resultatet er at de tar opp høye lån, men med kort nedbetalingstid. Den korte nedbetalingstiden medfører at beboerne får høy økning i månedlige felleskostnader for lite forbedring i bygningsmassen.
Tar borettslaget for seg alle fasader og tak samtidig kan styret vise til at borettslaget får en tilnærmet vedlikeholdsfri løsning som kan stå i nærmere et århundre før det må renoveres igjen. Dette er prosjekter som bankene liker og på den måten kan lånet strekkes slik at nedbetalingstiden blir over 40-50 år. Med så lang nedbetalingstid holdes felleskostnadene for beboerne nede, sier nestlederen.
Råd til andre borettslag
Til de mange eldre borettslagene som ennå ikke har kommet i gang med modernisering og rehabilitering anbefaler styrelederen og nestlederen i Hemmingstad at det brukes god tid i planleggingsfasen med den valgte entreprenøren.
– Få med alt borettslaget har behov for å oppgradere, kontakt andre borettslag som har gjennomgått den samme prosessen nylig fremfor å finne opp hjulet på nytt. Borettslag må dele erfaringer, sier styreleder Ellen Marie Ronæs.
Hemmingstad fant trygghet i referanser fra andre prosjekter og fikk mye god hjelp av både nåværende og tidligere styreleder i Søre Skeisvann Borettslag i Haugesund, som nylig var gjennom samme prosessen med den samme entreprenøren.
Og et viktig aspekt før det legges frem fotomontasje for generalforsamlingen:
– Bruk noen kroner på en fargearkitekt for å sette eget preg på borettslaget, ikke gå for de tradisjonelle fargene som grå og hvit. Ingen vil se to ganger på grå boligblokk. Det er en grunn til at København og Fargegaten i Stavanger er så populære, sier Vedøy.
